L’emergenza casa investe tutta Europa. In Italia riguarda circa 3 milioni di persone, il 5% della popolazione, che vivono in condizioni di stress abitativo: per pagare l’affitto o la rata del mutuo spendono oltre il 40% del reddito disponibile. Nell’Unione europea la quota sale al 7,7%. I numeri arrivano mentre in Spagna la protesta per la casa sta mettendo in crisi il governo Sánchez. Il fenomeno è continentale, ma in Italia ha un epicentro preciso: Milano, dove vivere di stipendio sta diventando sempre più difficile.

Da Madrid a Berlino, la casa decide le elezioni

A Madrid, da circa una settimana, centinaia di persone dormono in tenda alla Puerta del Sol. La scintilla è stata lo sfratto di un’anziana di 87 anni. Decine di migliaia di persone sono scese in strada, e il governo Sánchez ha varato due decreti: blocco degli sfratti per i più vulnerabili fino al 2030 e rinnovo automatico degli affitti. Il Congresso li ha bocciati con i voti decisivi degli indipendentisti catalani di Junts, insieme ai popolari del PP e alla destra di Vox. «Chiedo ai membri del Parlamento di pensare al popolo, li imploro di essere coraggiosi», aveva detto il premier in aula. Non è bastato. Ora la Spagna va alle elezioni anticipate e il Sindicato de Inquilinas, il sindacato degli inquilini, ha convocato manifestazioni a Madrid e in altre 22 città.

Il modello spagnolo punta a frenare il mattone usato come investimento, compreso il peso dei grandi fondi, per restituire case a chi ci deve vivere. A Berlino Elif Eralp è stata eletta sindaca promettendo di socializzare, cioè portare in mano pubblica, 200mila appartamenti dei grandi gruppi immobiliari. A New York Zohran Mamdani ha messo in cima al programma 200mila nuove abitazioni a prezzi accessibili e il blocco dei canoni.

Le cifre spiegano perché. Secondo la Commissione europea, in dieci anni i prezzi delle case nell’Unione sono saliti del 60% e gli affitti del 20%, molto più dei salari. Eurostat, l’ufficio statistico Ue, registra nel secondo trimestre di quest’anno un aumento annuo del 4,7% dei prezzi e del 3% dei canoni. L’edilizia pubblica pesa per meno del 7% del patrimonio abitativo europeo. Tra il 2018 e il 2024 gli alloggi sulle piattaforme di affitto turistico sono raddoppiati. Intanto il 20% delle case resta vuoto: in zone dove nessuno vuole vivere, oppure di proprietà di chi non ha bisogno di affittarle.

Bruxelles: molte regole, pochi soldi

La Commissione ha varato il suo primo piano per l’abitare accessibile. Prova a combinare più case e più regole, ma con fondi scarsi. Sul fronte delle sanzioni è più rapida. L’Italia non ha presentato entro il 31 dicembre 2025 il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici previsto dalla direttiva sulle case green. Bruxelles ha aperto una procedura d’infrazione e ora ha inviato a Roma e ad altri otto Paesi un parere motivato: l’ultimo avvertimento formale prima della Corte di giustizia Ue. Il governo ha due mesi per mettersi in regola.

Il problema è concreto: il 52% delle abitazioni italiane è nelle classi energetiche peggiori, F e G, e il 68,3% è stato costruito prima del 1980. Bruxelles chiede di rinnovarle, ma i finanziamenti europei per farlo restano limitati.

Italia, il paradosso dei proprietari

L’Italia è il Paese dei proprietari: oltre il 70% delle famiglie vive in una casa di proprietà, e secondo altre stime si supera l’80%. Questo attenua il disagio acuto, ma sposta tutta la pressione sull’affitto. Filippo Celata, docente di Geografia economica alla Sapienza, lo spiega così: «In un Paese con oltre il 70% di case di proprietà l’offerta in locazione a lungo termine è limitata, ed è resa ancora più bassa dalle alternative più remunerative come affitti turistici o di medio termine».

Secondo Celata in Italia ci sono oltre 1,3 case per ogni famiglia, ma molte sono vuote o non destinate ad abitazione. I prezzi medi restano sotto il picco del 2008, mentre i salari sono fermi da decenni. «L’illusione resiste. Ma è solo questione di tempo», avverte.

I dati dell’osservatorio Nomisma completano il quadro. Un milione e mezzo di famiglie vive in grave disagio abitativo, cioè spende per la casa oltre il 30% del reddito: quasi otto su dieci sono in affitto, e nel Mezzogiorno il canone arriva al 41% del reddito. In 300mila aspettano una casa popolare. L’edilizia pubblica ospita appena il 3,5% delle famiglie, contro il 29% dei Paesi Bassi e il 17% della Francia. Gli immobili vuoti o sottoutilizzati sono 4,5 milioni.

La risposta del governo è il Piano casa, approvato per decreto a maggio e convertito in legge a luglio. Promette 100mila alloggi in dieci anni con 10 miliardi, ma il decreto ne stanzia poco più di 1,1, quasi tutti per recuperare case popolari inutilizzate. Il resto dovrebbe arrivare da fondi europei e capitali privati. Celata osserva che il piano prevede di ristrutturare 60mila alloggi pubblici inagibili, mentre «ce ne vorrebbero dieci volte tanti solo per dare casa a chi è in lista».

Milano, la città che seleziona i residenti

Milano, insieme a Bologna, Roma, Verona e Napoli, è tra le città dove il costo dell’abitare sta diventando insostenibile per una parte crescente della popolazione. Qui famiglie e lavoratori competono per ogni metro quadro con fondi immobiliari, investitori privati e affitti turistici.

L’Ance, l’associazione dei costruttori edili, ha calcolato che a Milano con circa 59mila euro di reddito familiare annuo la rata del mutuo assorbe il 35% delle entrate, e con 41mila euro sale al 50%. Ad agosto abbiamo rifatto i conti partendo dal bilancio reale di due adulti con due figli in età scolare, senza lussi e senza risparmi.

L’affitto medio dei nuovi contratti, secondo l’Osservatorio Casa Abbordabile, è di 201 euro al metro quadro l’anno: 1.340 euro al mese per 80 metri quadri. Gli annunci di giugno chiedevano però in media 23,3 euro al metro quadro al mese, circa 1.860 euro per la stessa superficie, spese escluse. Per una casa decorosa e servita, 2mila euro al mese sono una cifra realistica. Aggiungendo spesa alimentare, scuola, salute, auto, abbigliamento e imprevisti, il bilancio arriva a 6.845 euro al mese: 82.140 euro netti l’anno. Significa che ciascun genitore dovrebbe avere una retribuzione lorda di circa 67.200 euro, oltre 134mila euro lordi in due.

Il confronto con i redditi reali: il 52,5% dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26mila euro l’anno, il 30,7% meno di 15mila. Sono redditi individuali, quindi il paragone con un bilancio familiare va preso con cautela, ma la distanza resta enorme.

Comprare non risolve. A luglio il prezzo medio richiesto era di circa 5.700 euro al metro quadro: per 80 metri quadri circa 456mila euro. Con il 20% di anticipo resta un mutuo di circa 365mila euro, che su 25 anni al 3,5% significa una rata intorno ai 1.820 euro. Prima delle chiavi, però, servono 110-120mila euro liquidi tra anticipo, imposte, notaio, istruttoria e agenzia.

Il risultato è una città che cambia popolazione senza svuotarsi. Una parte crescente del ceto medio viene spinta verso periferia, hinterland o fuori dall’area metropolitana. I cittadini lavoratori e le famiglie vengono cioè letteralmente espulse dalla città: restano i super-ricchi e i fondi speculativi.

Nella prossima manovra il governo valuta incentivi per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani e misure fiscali per favorire gli affitti a lungo termine. Per ora restano ipotesi: importi, coperture e requisiti non sono stati definiti.